常用观察地产库存的指标,待售面积,显示2022 年商品房库存攀至2018 年以来新高。
待售面积攀至新高,让市场陷入怀疑,2022 年地产高库存是否压制2023 年地产销售和房价修复?更进一步,中国楼市是否又一次进入高库存的过剩时代?
(资料图片仅供参考)
解密本轮地产周期面临的真实库存,客观评估2022 年地产库存并解剖真正成因,进而观测2023 年地产库存走势。寻觅中国楼市库存真相,这是本文研究的初衷所在。
评估本轮地产真实库存,首先我们需要构建一个有效的库存指标。
既有反映地产库存的指标常见有两个,一个是待售面积,另一个是可售面积。
待售面积只统计现房库存,而中国地产销售中期房和现房比重超过8:1,显然待售面积无法有效反映中国地产的真实库存。可售面积主要统计期房库存和现房库存,最能准确反映地产库存的指标。遗憾的是,目前缺乏全国层面的可售面积数据。
反映中国地产库存,尤其是期房库存,我们需要构建一个新指标,结构上类似于可售库存。基于中国地产运行现实,并充分考虑中国期房销售制度,我们构建新的库存指标。
构建新库存指标的核心逻辑如下:在建面积扣减已售出期房,得到期房库存;加入现房库存,便得到一个同时涵盖期房和现房库存的加总库存指标。
值得注意的是,目前已有研究尝试构建可售面积的替代指标,从而评估中国地产真实库存。我们对比不同方法之下的库存测算,与本文测算结果差异不大。
再来客观评估2022 年高企的地产库存,关键原因在于当年销售过于疲软。
新指标测算显示, 2022 年库存几乎持平于2021 年,为历史偏高分位。看到一个高分位库存指标,直觉反应是供给过剩。事实上任何一个库存指标,都是当期供需博弈的结果。高库存有可能是供给过大,也有可能是需求过度萎缩。
2022 年地产供需双弱。尤其是需求,地产销售面积同比约-24%,几乎可以说将至历史冰点。一旦控制住需求降温过快因素,我们发现2022 年地产真实库存并不高。哪怕假定2022 年地产销售面积同比在-20%,-20%这也是上一轮地产高库存时期销售面积增速(2014 年),2022 年地产库存也比直接的表观读数低。
可见2022 年地产库存高企,更多起因需求过快萎缩,而非供给过剩。
敏感性测试指向2023 年地产库存并不高,库存压力大概率小于2022 年。
我们从静态库存和动态库销比两个维度评估2023 年地产真实库存。评估测算过程中需要设置三组关键参数,2023 年施工面积、竣工面积以及销售面积。
经过多维度敏感性测试,我们评估2023 年真实地产库存,得到如下四点结论。
第一,2023 年地产库存(静态库存和动态库销比)压力大概率低于2022 年。
第二,只要2023 年地产销售面积超过12 亿平,调整其他参数之后结果偏一致,即2023年地产库存低于2022 年。
第三,2023 年施工和竣工现实情况更为复杂,2023 年库存或低于我们测算。
第四,2023 年库存对销售敏感度最强,销售强则库存低,反之反是。
这里隐含一个推论,地产-库存-房价预期,三个环节存在互为强化的循环机制。这也意味着,一旦地产销售起势,后续销售修复、房价上行节奏或将加快。
今年地产形势决定大类资产定价方向,影响股票市场风格。二季度密切跟踪地产走势。
风险提示:地产销售超预期,房企融资限制超预期松绑。
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